Os condomínios de casas ou edifícios que não tiverem estabelecido em sua convenção os percentuais de cobrança da cota condominial terão consideráveis prejuízos com base na Lei 14.905 de 2024, que altera a forma da atualização monetária e dos juros no Código Civil. A não definição aciona como base de atualização o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Já os juros de mora seguirão a “taxa legal”, determinada pela lei, que representa a diferença ente a taxa Selic e o IPCA – os juros reais da economia. Isso é muito menos do que o sistema que perfura até hoje.
Como a maioria dos condomínios não conta com a taxa especificada na convenção, a nova forma de cobrança deve elevar a inadimplência, que atualmente é de aproximadamente 14%. Com o novo método de cobrança, o devedor que tem três cotas condominiais em atraso, poderá dever até sete meses em atraso e ainda assim ter o mesmo saldo devedor. Cenário explosivo para a saúde financeira de qualquer edifício, ainda mais num momento em que o STJ acaba de mudar as regras de cobrança de consumo de água, permitindo às concessionárias cobrarem cotas mínimas estipuladas por elas mesmas com base no número de banheiros e salas de um condomínio. São franquias que, no Rio, pelo menos, chegam a um valor mínimo de 700 reais “por economia”, havendo ou não consumo. E cada condomínio deverá pagar não pelo seu gasto mas sim um mínimo pelo número destas “economias”, que por vezes chega a somas milionárias.
A nova lei que vem onerar ainda mais os condomínios através deste mega desconto na atualização monetária dos valores em atraso recomenda que seja convocada uma assembleia, com item e quórum específicos, para a mudança da convenção e o estabelecimento do percentual de juros e o índice de inflação de cobrança para os condôminos inadimplentes.
No momento, pela Lei de Condomínio (4.591/64) e o Código Civil (§1º do art. 1336/CC02), a cobrança do débito do condomínio pode ser feita a partir do primeiro mês de inadimplência, aplicando-se multa de 2%, juros de 1% ao mês e correção monetária, ou o estabelecido na convenção de cada condomínio. Dependendo do balanço financeiro do condomínio, o ideal é o acionamento da Justiça após três cotas condominiais em aberto.
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